Cristiane Bassi Jacob
Acreditamos que dentre todas as dificuldades enfrentadas na gestão condominial, a inadimplência seja certamente o maior desafio do síndico, uma vez que pode comprometer o orçamento mensal e propiciar diversas consequências jurídicas por descumprimento contratual.
A inadimplência nada mais é do que o não pagamento de uma obrigação na data do seu vencimento, sendo que na grande parte dos casos, os grandes vilões são o desemprego, a crise econômica e o endividamento.
Podemos dizer que existem pelo menos quatro tipos de devedores, a saber: a) o devedor ocasional que é aquele que por alguma razão pontual deixa de pagar um boleto; b) o devedor crônico que é aquele que, freqüentemente, deixa de adimplir suas obrigações na data ajustada; c) o devedor negligente que é aquele que perde o prazo de vencimento das contas com facilidade e d) o devedor mau pagador ou de má-fé, que é aquele que voluntariamente não paga suas contas em dia por uma escolha sua.
Sabemos que o contexto da inadimplência afeta o dia a dia de todos os moradores, inclusive os adimplentes, pelo simples fato de impactar na taxa condominial mensal de cada condômino, frente ao rateio das dívidas.
Não temos dúvidas de que a ausência de pagamento das taxas condominiais em dia gera implicações efetivas, inclusive o aumento da inadimplência, pois, muitos podem não estar preparados para o acréscimo mensal.
O que pode ser feito efetivamente para que se evite a inadimplência nos condomínios?
A primeira dica é que o síndico tenha uma boa organização das finanças, com o controle das entradas e das saídas de recursos do condomínio, sem o qual não há qualquer organização contábil e financeira. Esse monitoramento é fundamental para que ele tenha informações acerca da inadimplência e possa tomar as medidas recomendáveis à espécie. A gestão financeira profissional é que propicia ferramentas adequadas para que auxilie nos cuidados com a saúde financeira nas contas condominiais.
A segunda dica é a conscientização dos condôminos acerca da importância do pagamento da taxa condominial em dia, apresentando o funcionamento do condomínio e as possíveis conseqüências tanto para a coletividade, como condomínio, como para o próprio devedor. Assim, entendemos que a informação pode ser essencial no arranjo coletivo do condomínio.
A terceira dica é que haja uma equipe técnica profissional que trabalhe mensalmente a cobrança extrajudicial dos inadimplentes, assim, o apoio jurídico é determinante para que não se avolume as dívidas. Ressalta-se a importância de se evitar o acúmulo da dívida por parte do condômino, permitindo que a negociação seja realizada em um curto espaço de tempo. Não sendo o débito negociado, recomenda-se a propositura de ação judicial de forma educativa para que os condôminos sejam desencorajados ao não pagamento.
Em todos os casos, o atendimento humanizado, o tom cortês, a fala e escrita amigável e conciliatória, bem como a profissionalização de quem busca a negociação são elementos essenciais para a efetividade da solução do impasse.
A quarta dica é que o síndico realize um bom planejamento orçamentário do condomínio, com o levantamento das despesas, dos reajustes salariais, considerando o percentual de inadimplência e planejando os possíveis investimentos a serem realizados.
A quinta dica é o estudo da contratação de empresa garantidora de crédito condominial, mas é preciso dizer que tal medida deve ser analisada pelo síndico frente ao percentual de inadimplência do condomínio. Havendo a recomendação pela contratação da empresa garantidora, esta terá como obrigação arcar com o valor acordado todo mês na mesma data, protegendo, desta forma, a receita do condomínio. Essa medida trará tranqüilidade e segurança acerca dos recebíveis condominiais e propiciará ao condomínio o pagamento em dia de suas obrigações.
Por fim, entendemos que o assunto é delicado, há necessidade do síndico se profissionalizar e atender às exigências legais de modo a preservar as contas do condomínio e se resguardar patrimonial mente, pois ele é responsável pela cobrança e deve fazê-la com discrição e zelo.
A prática demonstra que a cobrança sendo realizada de forma profissional, com comunicação e estratégias adequadas, aumenta-se as chances de negociação e pagamento das dívidas.
Como está a inadimplência no seu condomínio? Compartilhe conosco seu contexto e quais suas dúvidas, estamos à disposição para compartilhar com você nossa experiência.